Ahogy Magyarország hirtelen berobbant a ’90-es évek elején a szabad piac és a kapitalizmus világába, rengeteg olyan szakma jött létre, amelyek évtizedekig nem léteztek. Ekkoriban igen kevés szabályozás létezett az egyes munkakörökben, és ez sok sztereotípia kialakulásához is vezetett (pl. hogy minden vállalkozó bűnöző és minden melegítős figura gengszter). Ebben a cikkben az ingatlanközvetítőkkel kialakult hibás és / vagy idejétmúlt sztereotípiákkal is igyekszünk leszámolni, és bemutatni, hogy mit csinál egy ingatlanközvetítő 2024-ben.
Ingatlanos, ingatlanközvetítő, ingatlan tanácsadó?
Sok kifejezést ismerünk, amelyek többé-kevésbé hasonló pozíciókat jelentenek, de a hangulatuk igen különböző. Az ingatlanügynök az a kifejezés, amelyet mindenképp kerüljünk, ezt senki nem szereti, és különösebb jelentéstartalmat sem ad a szónak a negatív ügynök szó.
Az ingatlanközvetítő neve arra utal, hogy közvetít a vevő és az eladó között.
Az ingatlanértékesítő neve ezzel szemben az eladásra koncentrál, az ingatlan szakértő / tanácsadó pedig a szaktudásra és az ügyfél segítségére.
Ezekkel a hosszabb szavakkal szemben sokan az informálisabb és jóval rövidebb ingatlanost használják.
Valójában az összes kifejezés ugyanazt jelenti: ebben a cikkben az ingatlanközvetítő szót használjuk. Ő saját adatbázissal és ügyfélkörrel rendelkezik és dolgozik, és a „nagyközönség” felé is hirdet, természetesen.
Tulajdonképpen mit is csinál egy ingatlanközvetítő?
Akkor keresünk fel egy ingatlanközvetítőt, ha el akarunk adni, vagy éppen fordítva, meg akarunk venni egy lakást vagy egy házat.
És mivel mindkét fél az ingatlanközvetítőhöz fordul, nála ér össze a kereslet és a kínálat, így az ő feladata elősegíteni, megszervezni, hogy a két fél igényei találkozzanak, és az adás-vétel létrejöjjön.
Míg egy lakástulajdonos módszerei korlátozottak arra nézve, hogyan juthat el potenciális vevőkhöz, addig egy (jó) ingatlanközvetítő aktívan képes arra, hogy lehetséges vevőkhöz jusson el. Hiszen ő napi több órában azzal foglalkozik, hogy vevőkkel és eladókkal kommunikál, hozzáfér adatbázisokhoz, a „szakmában mozog”.
Hogyan zajlik egy ingatlan eladása?
Az ingatlanközvetítők személyes találkozókon keresztül bonyolítják le a „terepmunkát”, az adott ingatlanban. Az irodában megbeszélések, adategyeztetések, szerződések aláírása zajlik mindössze, az ügyfelekkel.
Az ingatlan megszemlélése
Az első lépés egy ingatlan eladásakor mindig a közös bejárás, ekkor még potenciális vevő nélkül, a tulajdonos(ok) és az ingatlanközvetítő jelenlétével. Ezalatt az ingatlanközvetítő igyekszik minden, elsőre talán banális apróságnak tűnő részletet is megtudni. Ez rendkívül fontos sok szempontból, többek között:
- a nem megfelelő vevőjelöltek kiszűrése (pl. egy bizonyos típusú fűtési rendszer vagy tájolás lehet kizáró ok többeknek),
- felkészülés a lakás tökéletes bemutatására,
- a további telefonhívások minimalizálása a lakás bemutatások során, hiszen ideális esetben az ingatlanközvetítő a potenciális vevők minden kérdésére tud válaszolni.
A szokásos kérdések között lesznek a ház építési éve, legutóbbi felújítás(ok) dátuma(i), a beépített anyagok, a telek és a lakás / ház területe négyzetméterben, a fűtés-, meleg víz, légkondicionáló, az, hogy melyik bútorok maradnának, van-e hitel az ingatlanon, kik a tulajdonosok, van-e valakinek más joga az ingatlanra, és a többi.
A személyes szál is fontos, nem csak az ingatlan
Az ingatlan azonban nem minden. Az egyik első szokásos kérdés a vevőjelöltektől az, hogy miért akarják eladni az ingatlant. Lehet, hogy valami rejtett problémája van az ingatlannak. Vagy nagy a hangzavar valamelyik szomszéd irányából valamelyik napszakban. Esetleg anyagi nehézségek miatt nagyon sürgős az eladás.
Ez a beszélgetés megkerülhetetlen. Nem kell a családi titkokba és szövevényes rokoni kapcsolatokba belemenni, túlragozni az okokat. Itt azonban van, hogy arra is fény derül, hogy a tulajdonos esetleg valójában nem is igazán akarja eladni a lakást. Vagy a gyors eladás tűnik az egyetlen kiútnak egy adott szituációból, de talán létezik jobb megoldás is.
Ennek a beszélgetésnek a végén egy fontos része az eladási folyamatnak az ár megállapítása. Milyen árral lenne elégedett a tulajdonos? Mi reális? Milyen áron valószínűsíthetően mennyi idő alatt kel majd el az ingatlan?
A hirdetési folyamat
Mielőtt az ingatlanközvetítő elkezdené az lakás / ház hirdetését, megegyezik a tulajdonossal a hirdetés módjáról. Mára a hagyományos (offline) hirdetések háttérbe szorultak, így különösen fontos, hogy az ingatlanról jó fényképek, alaprajz, nagyszerűen megfogalmazott szöveg kerüljön ki az online térbe.
Az ingatlanközvetítő emellett a saját / saját iroda adatbázisában regisztrált ügyfelekhez is hozzáfér, automatikusan. Ez az egyik behozhatatlan előny, amely egy jó, tapasztalt ingatlanos kolléga jelenlétével jár.
Mivel a VA Ingatlaniroda az OTP csoport része, így a hazai piac egyik legnagyobb ügyfél-adatbázisával rendelkezünk.
Az ingatlan megmutatása
A megmutatás szót használtuk, de a bemutatás talán még találóbb. Ez mindig, minden esetben csak a tulajdonossal (és nyilvánvalóan, a vevővel) történő egyeztetés után jön létre. A helyszínen az ingatlanközvetítő mutatja be a lakást: előzetes megbeszélés alapján a tulajdonos ott lehet, ha szeretne, azonban fontos, hogy ne próbáljon meg a középpontban lenni.
Egyeztetések a potenciális vevőkkel és a tulajdonos(ok)kal
Az egyik legfontosabb része az ingatlanközvetítő munkájának a tulajdonos(ok) tájékoztatása, és a kapcsolattartás a vevőjelöltekkel. Ennek során alakul ki a bizalom, amely minden komoly adásvétel része.
Az áralku és a felek érdekeinek összeegyeztetése
Egy lakás vagy ház ára és vásárlása olyasmi, ami egy személy vagy család anyagi helyzetét akár évekre is megváltoztathatja. Természetesen minden tulajdonos magas, míg minden vevő alacsony árat szeretne. Az ingatlanközvetítő itt „mediátori” szerepet vesz fel, az ár körüli különböző álláspontok okozta konfliktus feloldásán és a kompromisszumon dolgozik.
Sokszor történik meg, hogy az eladók és a vevők személyesen csak az adás-vételi folyamat egy későbbi fázisában találkoznak, a végső szerződés aláírásánál. Ennek az egyik oka az, hogy az ingatlanközvetítő személye, a rajta keresztüli kommunikáció minimálisra csökkenti a konfrontáció lehetőségét a felek között.
Az adásvételi szerződés előkészítése
Miután sikerült megegyezni az árban, a fizetési ütemben és más részletekben, erről egy jogi környezetben a helyét megálló dokumentumot kell készíteni. A VA Ingatlaniroda szakképzett, tapasztalt ügyvédekkel van kapcsolatban, akik adásvételi szerződések megírására szakosodtak.
Az adásvételi szerződés aláírásakor az ügyvéd mellett az ingatlanközvetítő is jelen van, ezzel is elősegítve azt, hogy az utolsó simítások is a legnagyobb rendben történjenek meg.
Miután megtörténik a szerződés aláírása, a foglalóból vagy teljes vételárból kifizetésre kerül az ingatlanközvetítő is: ezt a szerződés értelmében az eladók fizetik ki.
Ha nem jön létre adás-vételi szerződés, akkor az ingatlanközvetítő sem vesz fel semmilyen sikerdíjat.